一、项目背景

（一）本项目位于某直辖市某新区公园开发地块，为某外资地产（以下简称“业主”）投资的高端住宅项目，主要为联排别墅及高层，建筑面积约xx平米。

（二）其中幼儿园建筑面积约xxxx平米，分两个阶段，第一阶段用于业主办公室及销售中心，第二阶段拆除室内装饰，恢复为幼儿园。

（三）第一阶段总工期为xxx 个日历天，其中主体结构封顶并移交首层给销售中心,精装修单位的节点工期为开工后xxx 个日历天。预计开工日期为某年6月。

二、关键问题

（一）业主的招标安排距离预计开工日期仅有x个月时间，除去回标、评标、议标、合同文件编制时间外，还需预留施工许可证办理、承包人进场准备的时间，所以剩余的招标文件编制时间非常紧迫。

（二）因业主前期计划等原因，对招标图的深度是否已经达到施工和满足报价要求的程度不明确。因此，根据本项目情况，选择哪种合同模式才能配合业主的销售计划，尽快确定施工单位，是需要解决的首要问题。

三、解决思路

（一）首先向业主介绍目前外资项目常用的三种合同模式，将其优缺点明示，让业主有宏观的了解。

1、设计及建造合同

1）优点：(1)招标时不需要完整的工程设计方案，承包商负责整个工程的设计、施工管理及建造。(2)合同金额以业主认可的设计方案和报价说明为基础，如果业主要求没有改变，则合同金额也不会改变。(3)单价细目表内的工程量不构成合同的一部分。如果单价细目表内的说明和数据有任何错误，或是项目的遗漏都不属于工程变更。

2）缺点：(1)业主必须在招标前制定明确、完整的工程建造要求与条件。(2)通常先评设计标再评商务标，因此，评标所需的时间比较长。(3)因设计图纸是各投标人自行设计的，所以各商务标的可比性并不高。

2、图纸及规范包干合同

1）优点：(1)工程设计图纸及技术规范需要在出标前基本完成并达到施工及报价的深度。(2)单价细目表的编制基础是设计图纸及技术规范。(3)合同金额是以图纸及规范为基础，如果图纸及规范没有修改，合同金额也不会调整。

2）缺点：(1)出标前必须有完善的工程设计图及技术规范，这需要更长的制作，审核时间。(2)为了减少日后施工中的纠纷，需要在评标、议标过程中将投标人在投标文件所列出的相关条件或不确定内容进行澄清，因此评标议标所用的时间比较长。(3)因承包人需要承担由于报价时可能对图纸理解错误或遗漏工程量等责任，所以投标人可能加大投标风险，造成投标总价偏高。

3、单价合同（暂定数量合同）

1）优点:(1)工程量清单按初步图及规范编制，回标时可用造价顾问提供的预算报告金额参考评比。(2)工程完毕后，依据工程竣工图重新计算工程量，并以合同单价计算合同金额。(3)由于工程量清单按初步图及规范编制，所以可以在比较短的时间内完成招标文件。(4)在评议过程中仅对单价进行评比，议标所需的时间较短，且因为只评比单价，所以可以更能深入评价，以确保单价的合理性。(5)适用于当设计未全部完成或工程范围内未完全确定的情况。

2）缺点：(1)因尚未有完善的施工图，故工程总造价于开工阶段存在不确定性。(2)由于图纸深度不足的原因，所确定的合同单价可能因日后实际施工情况与图纸不符而不适用，出现后期需要重新组价的情况。

（二）其次，结合本项目的情况，分析哪种模式最适合于本项目。

1、设计及建造合同

因业主已聘用某设计院负责设计工作作，业主已将建筑及条件转达给设计院，招标图预计应于近期内完善并可用于招投标工作。因此该合同模式不适合本项目目前的情况。

2、图纸及规范包干合同

该合同模式适用于在发标前有完善的工程设计图及技术规范，并达到施工图的深度情况，目前图纸尚未确定，如若存在较多问题，则会增加图纸修改时间，不利于按计划定标。

同时，该合同模式的评标、议标所需的时间比较长。投标人可能因对图纸的理解错误或报价遗漏等问题加大投标风险，报价偏高。故该合同模式也不适合本项目目前的情况。

同时，该合同模式的评标、议标所需的时间比较长。投标人可能因对图纸的理解错误或报价遗漏等问题加大投标风险，报价偏高。故该合同模式也不适合本项目目前的情况。

该合同模式虽然不能在定标前确定比较准确的工程造价，但不需要非常完整的施工图，且招标、评标的过程比较短，比较适合本项目对工期的要求，因此推荐此合同模式。

需注意的是按已有项目的经验，该合同模式较容易出现超支的情况，故建议业主加强在施工过程中对工程预计变更的方案比选等方式，确保更有效的造价控制。